HUG 자금난, 전세 보증 중단 위기와 대책

**주택도시보증공사(HUG)**가 자금난에 직면하면서 전세보증금 반환보증 사업이 위기에 처했습니다. HUG는 전세사기와 깡통전세로 인해 막대한 대위변제액을 감당해왔으며, 이에 따라 보증배수가 법적 상한선을 초과할 위험에 처해 있습니다. 이번 글에서는 HUG의 재정 문제와 그에 따른 대응 방안을 살펴보고자 합니다.

1. HUG 자금난의 원인

HUG는 주택도시기금법에 따라 집주인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 이를 대신 갚아주는 전세보증금 반환보증을 제공하고 있습니다. 그러나 최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세 문제가 심각해지면서, HUG가 대신 갚아야 할 금액인 대위변제액이 급격히 증가했습니다. 이러한 증가로 인해 HUG는 자본 대비 보증금액의 비율인 보증배수가 급증하게 되었고, 이는 HUG의 재정 부담을 심화시키고 있습니다.

2. 전세사기와 깡통전세의 여파

서울 강서구 화곡동과 같은 일부 지역에서는 전세사기와 깡통전세 피해가 집중적으로 발생했습니다. 전세사기는 집주인이 전세금을 돌려줄 능력이 없거나 고의적으로 보증금을 반환하지 않는 경우를 말합니다. 반면, 깡통전세는 집값이 전세보증금보다 낮아져 집주인이 보증금을 반환할 수 없는 상황을 의미합니다.

이로 인해 HUG가 감당해야 할 대위변제액은 폭발적으로 증가했습니다. 2022년 대위변제액은 약 1조 581억원이었으나, 2023년에는 약 4조 9229억원으로 4배 이상 증가했으며, 2024년에는 약 7조원을 돌파할 것으로 예상됩니다. 이러한 상황은 HUG의 재정 악화를 가속화시켰습니다.

3. HUG의 보증배수 문제와 법적 한계

보증배수란 HUG가 보유한 자본 대비 보증한 금액의 비율을 나타내는 지표로, 이는 HUG의 재무 건전성을 평가하는 중요한 요소입니다. 현재 주택도시기금법은 HUG의 보증배수를 90배 이하로 제한하고 있으나, 2024년 4분기에는 HUG의 보증배수가 132.5배로 치솟을 것으로 예상됩니다.

이처럼 법적 상한을 초과하는 보증배수는 HUG가 더 이상 전세보증금 반환보증을 제공할 수 없게 만들 위험이 있습니다. 이미 법적 상한이 2022년에 60배에서 70배로, 이후 90배로 상향 조정되었음에도 불구하고, 계속되는 재정 압박으로 인해 추가 상향이 부담스러운 상황입니다.

4. 채권 발행을 통한 자본 확충 계획

HUG는 이러한 재정 문제를 해결하기 위해 채권 발행을 계획하고 있습니다. 신종자본증권을 발행하여 자본을 확충함으로써 보증배수를 낮추고, 전세보증금 반환보증 사업을 지속할 수 있는 여력을 확보하려는 것입니다. HUG는 2024년 9월 말까지 채권 발행 주관사를 선정하고, 10월 말에서 11월 초 사이에 약 5000억원 이상의 신종자본증권을 발행할 계획입니다.

이러한 채권 발행이 성공적으로 이루어지면 HUG의 자본이 늘어나고, 보증배수가 법적 한도 내로 다시 내려갈 가능성이 있습니다. 하지만, 채권 발행만으로는 장기적인 재정 문제를 해결하기 어렵기 때문에, 보다 근본적인 대책이 필요합니다.

5. HUG의 미래: 전세보증금 반환보증 사업의 전망

HUG가 자금난에서 벗어나지 못한다면, 전세보증금 반환보증 사업은 중단될 위험에 처해 있습니다. 이는 전세사기와 깡통전세로 인해 피해를 입은 세입자들에게 큰 타격을 줄 수 있습니다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 전세비중이 높기 때문에, HUG의 보증 중단은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못해 경제적 피해를 입는 상황으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 정부와 HUG는 단기적인 채권 발행뿐만 아니라 채권 회수 강화, 대위변제액 축소를 위한 장기적인 재정 관리 방안을 마련해야 합니다. 또한, 전세사기 예방과 깡통전세 방지를 위한 정책적 개입이 필요합니다.

6. 결론: 전세 피해자를 위한 정부와 HUG의 역할

HUG의 자금난은 전세사기와 깡통전세의 여파로 인한 구조적인 문제입니다. HUG는 채권 발행을 통해 자본 확충을 시도하고 있지만, 이것만으로는 장기적인 해결책이 되기 어렵습니다. 정부와 HUG는 보다 체계적인 정책과 재정 관리 방안을 마련하여 전세사기 피해자와 깡통전세 피해자를 보호하고, 전세보증금 반환보증 사업을 안정적으로 유지해야 합니다.

전세사기와 깡통전세는 단순한 개인적인 문제가 아니라, 국가적 차원에서 해결해야 할 중요한 사회적 문제입니다. 정부는 HUG와 함께 세입자들을 보호하기 위한 실질적인 대책을 마련하여, 더 이상의 피해를 방지해야 할 것입니다.

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